El 30 de mayo en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley Nº 30201 aprobada por el Congreso de la República, denominada Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la que entrará en vigencia cumplidos los 45 días de su publicación, además el Poder Ejecutivo deberá emitir la norma que la reglamenta en el plazo de 30 días posteriores a su publicación.
Al parecer serían buenas noticias para los propietarios de inmuebles, oficinas y predios en general, que tienen como actividad económica o un ingreso extra, el arrendamiento de dichos bienes, con lo que se acabaría el vía crucis que significa a día de hoy, el desalojo de los inquilinos que se nieguen a pagar las rentas o que, habiendo concluido el contrato de arrendamiento, se nieguen a desocupar el bien alquilado.
La ley contempla básicamente un trámite expeditivo para el desalojo rápido o express, siempre y cuando se cumplan algunos requisitos o características. En primer lugar, el contrato debe ser redactado por escrito, en el cual se incluya una cláusula o condición expresa mediante la cual el arrendatario o inquilino se allana (es decir reconoce anticipadamente) al desalojo, en el caso que se den dos supuestos
Que se haya dejado de pagar la renta o adeude el monto del alquiler por dos meses y medio y
Que se haya cumplido el plazo del contrato y el inquilino no desocupe y entregue el bien arrendado.
Además se debe cumplir con un formalismo que exige la ley, como es legalizar las firmas del contrato ante un notario o, en caso de que no exista notario en la localidad, será el juez de paz el que deberá certificar las firmas del contrato.
De verificarse alguno de los dos supuestos, es decir, la falta de pago o el vencimiento del plazo del contrato, el propietario o arrendador podrá acudir al juez de paz letrado de la localidad donde se encuentre el inmueble alquilado, demandando el desalojo en cumplimiento de la cláusula de allanamiento anticipado o allanamiento futuro.
Una vez admitida a trámite la demanda, el juez deberá notificar al inquilino, a fin de que, dentro del plazo de 6 días hábiles, acredite el pago de los alquileres adeudados, o, en su caso, pruebe que el plazo del contrato aún no ha vencido. De no acreditar alguno de los supuestos, el juez, dentro de los 15 días hábiles siguientes ordenará el lanzamiento de todos los ocupantes del predio, aunque alguno de ellos no haya sido notificado con la demanda, esto, para evitar algunas trampas o leguleyadas que los morosos de profesión, suelen aplicar para alargar todavía más este tipo de procesos.
Por su parte, el inquilino moroso puede apelar la resolución que decreta el lanzamiento, por lo que, para concretarse éste, se deberá esperar que la segunda instancia judicial confirme el lanzamiento o que la resolución quede consentida, de no apelar el inquilino demandado. También cabe aclarar que, es posible que antes de iniciar el proceso de desalojo, sea obligatorio iniciar un proceso de conciliación extrajudicial, sin embargo, será el reglamento de la ley el que defina finalmente ésta pre requisito.
Finalmente, por intermedio de la norma comentada, se ha creado el Registro de Deudores Judiciales Morosos, en la que se incluirá al inquilino moroso, que solo podrá ser borrado de la misma, una vez que haya acreditado el pago de la deuda; además, los propietarios podrán verificar dicho registro, para ver con quién están contratando y evitar arrendar a algún moroso.
Este trámite, que sería más expeditivo para lograr el desalojo y recuperación de los inmuebles arrendados, otorgará una mayor seguridad jurídica, probablemente también incida en un precio a la baja de los arriendos, en tanto existirá la certeza de que, en caso se incumpla el contrato, hay una vía rápida para recuperar el bien. Desde Alvarez & Abogados felicitamos al Congreso por la dación de ésta norma y en nuestra condición de entendidos en Derecho Inmobiliario, recomendamos a la ciudadanía en general a que busquen un profesional capacitado que los asesore al momento de redactar los contratos de arrendamiento, compraventa, arras, compromiso de venta, etc.
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